不動産管理会社設立シミュレ－ション

法人設立による影響レポ－ト

現状の不動産の収益性や給与所得がどの程度影響しているかについて算定します。

そのうえで、「不動産管理会社又は不動産所有会社を設立」により役員報酬の費用計上・個人収益から法人収益へ移転・法人固有の費用項目の計上から受けるメリット、法人設立・維持・管理コストのデメリット、さらに相続・贈与税の負担についても考慮し、現状のまま方が有利なのか、法人を設立した方が有利なのかの判定をします。

加えて、所得分散による節税メリットを社会保険料負担の増加・法人設立維持コストの範囲内で納めることができることについても検討します。

なお、5棟10室基準を満たして、65万円の青色申告控除や専従者給与の支給により税額を減額するために、本来の目的である投資からはずれてしまうような追加投資は避けるべきと考えます。

また、管理会社・不動産所有会社設立により、法人で生命保険に加入することで、法人で全額費用計上可能な退職金積立型の保険に加入することができるメリット等もありますが、不動産収益の状況をしっかりしないことで逆に所得税・住民税を増加させてしまうこともあることに注意が必要です。

法人設立時の役員報酬額の設定

まず、法人を設立した場合に役員報酬額の設定をします。

対象者	実績	管理会社設立	法人設立不動産売却
社長（月額）	なし	70	300
取締役		0	0

新設法人の税額試算

次に設立された法人についての概算支出がを計算します。

簡易ＰＬ	実績	管理会社設立	法人設立不動産売却
売上高	なし	1,000	8,000
役員報酬		840	3,600
減価償却費		0	6,000
諸経費		0	1,000
経常利益		160	1,000
法人税＋法人住民税		34	214
均等割		75	75
法人の税金		109	289

個人の税額試算

新設法人にて設定した給与を含めた個人の所得税・住民税の税額の試算をします

所得計算		実績	管理会社設立	法人設立不動産売却
収入金額	新設法人の給与	0	840	3,600
	現職給与	5,000	5,000	5,000
	小計	5,000	5,840	8,600
	不動産所得	2,000	1,000	0
	合計	7,000	6,840	8,600
所得金額	給料	3,460	4,132	6,540
	その他所得	2,000	1,000	0
	その他所得２	0	0	0
	小計	5,460	5,132	6,540
所得控除額	医療費控除	0	0	0
	社会保険料控除	750	750	750
	生命保険料等控除	120	120	120
	小規模企業共済	0	840	840
	寄附金控除	100	100	100
	扶養･配偶者控除	380	380	380
	基礎控除	380	380	380
	小計	1,730	2,570	2,570
課税される所得金額		3,730	2,562	3,970
個人の税金（所得税＋住民税）		698	418	771

法人・個人の合算税額

法人と個人を合わせた税額がどの程度かかるかについて集計します。

税金の種類	実績	管理会社設立	法人設立不動産売却
法人の税金	0	109	289
個人の税金	698	418	771
合計税負担	698	527	1,060

キャッシュフロ－

法人税等・所得税・住民税の他にかかる費用を合わせたうえで試算します。

税金の種類	実績	管理会社設立	法人設立不動産売却
合計税額	698	527	1,060
法人設立費用	0	150	150
不動産移転概算費用	0	0	0
税理士費用（個人）	140	140	0
税理士費用（法人）	0	216	216
支出額	839	1,033	1,426